Locataires stagiaires : vers un préavis réduit ?

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Locataires : un délai de préavis réduit en cas de départ en stage ?

Pour mémoire, dans le cadre de la location d’un logement à titre de résidence principale, le locataire souhaitant mettre fin au bail peut le faire à tout moment et doit pour cela notifier son congé à son bailleur. Dans ce cas, un délai de préavis doit être respecté qui est par principe de trois mois, courant à compter de la réception du congé par le bailleur.

Par exception, ce délai peut être réduit à un mois : c’est notamment le cas si le logement est situé en zone tendue (villes où le marché immobilier est déséquilibré entre l’offre et la demande de logement), ou encore si le logement est loué meublé.

Le Gouvernement a justement été interrogé récemment sur le délai de préavis que les locataires doivent respecter lorsqu’ils délivrent congé à leur propriétaire, dans le cas particulier où le locataire est étudiant et doit effectuer un stage obligatoire dans une autre ville que celle du logement loué : le délai de principe de 3 mois peut-il être, dans cette situation, ramené à 1 mois ?

Le Gouvernement répond par la négative : il rappelle notamment qu’il existe, en effet, depuis quelques années le « bail mobilité » qui permet de louer un bien dans le cadre d’un contrat de courte durée et destiné au locataire justifiant être en formation professionnelle, en études supérieures ou encore en contrat d’apprentissage à la date de la prise d’effet du bail.

Dans ce cadre, le délai de préavis que le locataire doit observer est d’un mois. Aucun changement n’est donc à attendre prochainement à ce sujet.

Source : Réponse ministérielle Taite du 24 janvier 2023, Assemblée nationale, n° 4146 : « Modification du préavis de location pour les étudiants en stage obligatoire »

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Pharmaciens : combien d’assistants d’officine devez-vous avoir ?

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Pharmaciens et assistants d’officine : combien ?

Pour mémoire, certains traitements médicaux peuvent parfois être préparés et délivrés par les pharmacies : à ce titre, la réglementation impose que ces médicaments soient préparés par le pharmacien titulaire de l’officine ou sous sa surveillance directe.

Dans ce dernier cas, la réglementation prévoit un nombre minimal de pharmaciens adjoints assistant le titulaire de la pharmacie pour la préparation de ces médicaments. Ce nombre est calculé en fonction du chiffre d’affaires hors taxes de la pharmacie.

À ce jour, le nombre d’adjoints correspond au nombre d’équivalents temps plein et non pas au nombre effectif de personnes. Or, il a été constaté que de nombreuses pharmacies ne disposaient pas toujours des moyens financiers suffisants pour embaucher des équivalents temps plein, et, de ce fait, ne pouvaient pas respecter ce quota.

Afin d’améliorer leur situation, le Gouvernement a été interrogé sur la possibilité de décorréler le nombre de pharmaciens du chiffre d’affaires hors taxes.

Le Gouvernement rappelle que, depuis décembre 2020, le nombre de pharmaciens adjoints à recruter n’est plus uniquement lié au chiffre d’affaires mais à l’activité de l’officine. Celle-ci comprend :

  • les montants des honoraires (de dispensation et de garde) et des rémunérations (vaccination, réalisation de tests rapides d’orientation diagnostique) ;
  • le total du chiffre d’affaires lié à la vente des médicaments et produits, avec une pondération pour les médicaments remboursables très onéreux. Le Gouvernement rappelle qu’« […] un médicament dont le prix unitaire est de 30 000 € n’entre en compte dans l’activité de l’officine qu’à hauteur de 1 930 €, qui est la part du prix du médicament au-delà de laquelle la marge du pharmacien est nulle ».

La conséquence, rappelle le Gouvernement, est que les petites et moyennes officines qui vendent ponctuellement ces médicaments ne basculent pas dans la tranche supérieure d’activité qui nécessite une embauche supplémentaire.

En tout état de cause, le Gouvernement n’exclut pas la possibilité d’une réévaluation en 2024, en accord avec les représentants de la profession, si des ajustements liés à la mise en place de cette nouvelle méthode de calcul sont nécessaires.

Les modalités de détermination du nombre de pharmaciens adjoints dont les titulaires doivent se faire assister en raison de l’importance de l’activité de leur officine est consultable ici.

Source : Réponse ministérielle Goulet du 17 janvier 2023, Assemblée nationale, n° 545 : « Nombre d’assistants d’officine obligatoire en fonction du chiffre d’affaires »

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Interdiction de gérer : une application stricte

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Interdiction de gérer : une sanction pour des comportements listés

Une association de service et de soins d’aide à domicile est mise en liquidation judiciaire. Le liquidateur souhaite engager la responsabilité du dirigeant et demande que soit prononcé à son encontre une interdiction de gérer de 2 ans.

Cette demande vise à sanctionner 2 comportements du dirigeant : l’absence de suivi juridique de l’association et la poursuite de son activité déficitaire.

Si ces faits ne sont pas contestés par le dirigeant, ce dernier remet en cause la sanction demandée.

Pour rappel, l’interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler, directement ou indirectement, toute entreprise commerciale, artisanale, agricole ou ayant une activité indépendante, ou toute société, est :

  • la conséquence de la faillite personnelle ;
  • ou une sanction alternative à la faillite personnelle.

À l’instar d’une peine pénale, l’interdiction de gérer sanctionne un comportement obligatoirement prévu par la loi.

Et c’est ce point que conteste le dirigeant : ne pas assurer un suivi juridique d’une association n’est pas une faute susceptible d’être punie par une interdiction de gérer une activité.

De même, la poursuite d’une activité déficitaire n’est sanctionnée que si elle est abusive ou faite de manière frauduleuse pour ses propres intérêts./p>

De la même manière qu’un comportement ne peut pas être puni par une peine de prison si un texte ne le prévoit pas, une personne ne peut pas être interdite de gérer une activité si son comportement ne correspond pas à la liste des fautes sanctionnées par la loi.

Par conséquent, le dirigeant de l’association ne pourra pas être sanctionné sur ce point.

Rendue pour un dirigeant d’association, cette décision est à notre sens transposable aux dirigeants de sociétés

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 18 janvier 2023, no 21-13647

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Compte courant d’associé : quel taux ?

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Compte courant d’associé : déroger au taux fiscal ?

Un associé prête de l’argent à sa société et perçoit un taux d’intérêt en rémunération de cette avance en compte courant.

Normalement, pour que les intérêts soient déductibles, la société doit recourir au « taux fiscal », qui correspond à la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, pour des prêts à taux variable aux entreprises d’une durée initiale supérieure à deux ans.

Cependant, il est possible de déroger à cette règle et d’utiliser un taux qui pourrait être supérieur à la condition que la société apporte la preuve que, compte tenu sa situation, elle aurait emprunté sur le marché à un taux effectivement supérieur au taux fiscal.

C’est que la société a cru utile de faire, ici, en utilisant un taux issu d’un logiciel qui est calculé automatiquement, en comparant la situation de la société avec des sociétés placées dans une situation similaire.

Trop « simpliste », pour l’administration fiscale qui considère que le logiciel n’est pas fiable. A l’appui de sa position, elle fait remarquer que :

  • ce logiciel compare des sociétés qui ne sont pas issues du même secteur d’activité ;
  • qu’il s’agit d’un modèle statistique basé sur des données quantitatives historiques de sociétés non représentatives du marché puisque les entreprises défaillantes y sont surreprésentées ;
  • qu’il ne prend en compte qu’une dizaine de données financières renseignées par la société elle-même ;
  • et que rien ne permet d’établir que la note de risque obtenue au moyen de cet outil prendrait en compte de manière adéquate tous les facteurs reconnus comme prévisionnels, et notamment les caractéristiques propres au secteur d’activité concerné.

Sauf que cet outil tient compte du secteur d’activité concerné, qui doit être renseigné par l’utilisateur, rappelle la société : les notations qui en sont issues, reposant sur des données issues de la comptabilité de l’entreprise, sans que cette dernière puisse modifier les paramètres utilisés par l’application, sont suffisamment fiables pour justifier du profil de risque d’une société, selon elle.

En outre, souligne la société, s’agissant du comparatif entre sociétés, il importe, selon elle, que les sociétés comparées présentent un niveau de risque similaire.

Arguments que valident le juge pour qui la société est ici en droit de contester le redressement fiscal, l’administration n’apportant, en définitive, pas la preuve que le taux retenu ne serait pas fiable et serait d’un niveau trop élevé par rapport au taux du marché propre à la société.

Source : Arrêt du Conseil d’État du 22 décembre 2022, n° 446669

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Ouverture des commerces le dimanche : quelles sont les règles ?

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Ouvrir le commerce le dimanche : possible mais sous conditions !

Pour mémoire, le repos hebdomadaire est fixé, par principe, le dimanche. Les salariés concernés ne travaillent donc pas ce jour-là.

Néanmoins, des dérogations existent permettant à certains commerces d’être ouverts, ce qui implique de respecter certaines conditions sur le plan social (les conventions collectives pouvant, de leur côté, prévoir des modalités précises).

Ainsi, selon les situations, l’accord du salarié peut être nécessaire. De même, des contreparties en termes de salaire et/ou repos peuvent également prévus en cas de travail le jour repos dominical.

Les dérogations sont les suivantes :

  • les commerces sans salarié sont autorisés à ouvrir le dimanche, sans autorisation préalable : cela concerne tous les commerces sans salarié, et quel que soit la nature de l’activité (alimentaire, non alimentaire, de détail, etc.) ; néanmoins, il convient de vérifier qu’aucun arrêté préfectoral ne l’interdise ;
  • les commerces de détail alimentaire (boulangerie, pâtisserie, fromagerie, boucherie, charcuterie, etc.) sont autorisés à ouvrir le dimanche, quel que soit le nombre de salariés, jusqu’à 13 heures : aucune autorisation préalable n’est nécessaire ; pour autant, le contrat de travail des salariés doit bien mentionner l’obligation de travailler les dimanches ;
  • les hôtels, cafés et restaurants sont autorisés à ouvrir le dimanche sans restriction d’horaires ou d’autorisation préalable, quel que soit le nombre de salariés (le contrat de travail des salariés concernés doit, là encore, mentionner l’obligation de travailler les dimanches) ;
  • les commerces dans une zone touristique internationale (ZTI) ou une zone touristique (ZT) sont autorisés à ouvrir le dimanche sans autorisation préalable ;
  • dans certaines gares, les commerces sont autorisés à être ouverts (le travail dominical repose alors sur la base du volontariat pour le salarié qui doit donner son accord écrit à l’employeur) : sont notamment concernées les gares de Paris Saint-Lazare, Paris gare du Nord, Paris gare de l’Est, Paris Montparnasse, Paris gare de Lyon, Paris Austerlitz, Avignon-TGV, Bordeaux Saint Jean, etc.;
  • dans une zone commerciale, les commerces sont autorisés à ouvrir le dimanche sans autorisation préalable (mais le travail dominical repose alors sur la base du volontariat pour le salarié qui doit donner son accord écrit à l’employeur) : une zone commerciale est caractérisée par une offre commerciale et une demande potentielle particulièrement importante (il doit s’agir en pratique d’un ensemble commercial de plus de 20 000 m² de surface de vente accueillant plus de 2 millions de clients par an) ;
  • les commerces de détail non alimentaire ne sont, par principe, pas autorisés à ouvrir le dimanche, mais 3 exceptions sont prévues : à l’occasion d’un « dimanche du maire » c’est-à-dire 12 dimanches par an d’une part, si la convention collective ou l’accord d’entreprise le prévoit d’autre part, et, enfin, en cas de dérogation préfectorale.

Notez que si le commerce ne se trouve dans aucune de ces situations, il est malgré tout possible de faire une demande au préfet. Dans ce cas vous devrez prouver que la fermeture du commerce le dimanche serait préjudiciable ou compromettrait le fonctionnement normal de l’entreprise.

Attention, il convient d’être particulièrement vigilant sur la dérogation appliquée et les règles applicables aux salariés.

Source : Actualité de Économie.gouv.fr du 20 janvier 2023 : « Commerçants, êtes-vous autorisés à ouvrir le dimanche ? »

Ouvrir son commerce le dimanche : oui ou non ? © Copyright WebLex – 2023

Prise en charge du loyer : pas « nécessairement » un revenu distribué

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Prise en charge du loyer : pas « nécessairement » un revenu distribué

Un dirigeant de société loue, à titre de résidence principale, un appartement dans le centre de Paris .

Le trouvant trop grand pour son utilisation personnelle, il décide d’en laisser en partie l’usage à sa société pour quelle y installe des bureaux. Il lui parait alors logique de faire supporter une partie du loyer à sa société.

L’administration n’est pas convaincue par cet arrangement entre le dirigeant et sa société. Parce qu’elle considère que la mise à disposition d’une partie de cet appartement à la société n’est pas nécessaire à son activité, l’administration estime que la société prend, en réalité, en charge une dépense qui incombe au dirigeant.

L’administration considère donc que le dirigeant perçoit ce que l’on appelle des « revenus distribués » qui doivent être, en tant que tels, imposés à son nom à l’impôt sur le revenu.

Mais le juge ne suit pas le raisonnement de l’administration : s’il est possible de considérer que la société a, en payant une partie du loyer sans réelle contrepartie, effectué ce que l’on appelle une « libéralité », cette libéralité profite au propriétaire de l’appartement, qui n’est pas le dirigeant.

Lui-même, en effet, est locataire de cet appartement et s’acquitte aussi d’un loyer. Ce qui change tout, pour le juge qui donne raison ici au dirigeant : l’imposition supplémentaire mise à sa charge doit être annulée.

Attention cependant ! Le juge se prononce ici seulement sur la situation du dirigeant au regard de l’impôt sur le revenu. La situation de la société appelle ici, à notre sens, les commentaires suivants : la prise en charge des loyers versés en l’absence de réelle contrepartie ne semble pas relever d’une gestion normale. Ce qui pourrait conduire l’administration à refuser sa déduction fiscale.

Source : Arrêt du Conseil d’État du 16 décembre 2022, n° 461118

Prise en charge du loyer = revenu distribué ? © Copyright WebLex – 2023

Crédit immobilier : un taux de l’usure ajusté mensuellement ?

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Crédit immobilier : protéger les emprunteurs des taux excessifs

Depuis 1 an, le taux de l’usure augmente. Or, il est utilisé pour calculer le taux des crédits immobiliers : par voie de conséquence, corrélativement à cette augmentation, les taux des crédits immobiliers sont donc aussi en hausse depuis 1 an.

D’où une autre conséquence : cette hausse limite l’accès des emprunteurs au crédit immobilier, ce qui impacte le marché immobilier.

Pour limiter cet impact, le Gouvernement a décidé que le taux de l’usure sera désormais revu mensuellement et non plus tous les trimestres, dès ce mois de février 2023, pour une durée de 6 mois.

L’objectif affiché est de permettre un lissage des hausses du taux de l’usure.

Source :

  • Actualité de la Banque de France du 20 janvier 2023 : « La Banque de France propose, pour une durée limitée, un ajustement mensuel des taux d’usure à compter du 1er février »
  • Arrêté du 26 janvier 2023 portant adoption de mesures transitoires sur le calcul de l’usure en application de l’article L. 314-8 du code de la consommation et de l’article L. 313-5 du code monétaire et financier

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Utilisation dérogatoire de néonicotinoïdes : c’est terminé !

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Néonicotinoïdes : une dérogation qui ne passe plus

En 2018, l’Union européenne a interdit l’usage de produits phytosanitaires à base de néonicotinoïdes, en raison notamment des risques importants encourus par les abeilles.

Face à cette interdiction, plusieurs États-membres ont mis en place des dérogations, et notamment la France : depuis 2020, le Gouvernement prolonge, en effet, par des textes successifs le droit d’utiliser ces produits pour la culture de betteraves sucrières.

Mais le 19 janvier 2023, dans une affaire opposant l’État belge à des associations de protection de l’environnement, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a statué en indiquant que les États-membres ne devraient pas avoir la possibilité de déroger à l’interdiction de l’usage des néonicotinoïdes.

Prenant acte de cette décision, le Gouvernement a donc annoncé qu’aucune nouvelle décision de prolongation de la dérogation ne serait prise.

Néanmoins, le Gouvernement rappelle que, si son calendrier se trouve perturbé, les dérogations devaient de toute façon prendre fin en 2024 et que par conséquent des solutions alternatives étaient déjà à l’étude.

Un plan d’action va donc être mis en place, sous la tutelle du ministère de l’Agriculture et de la Souveraineté alimentaire, pour que la filière française puisse s’adapter au mieux et au plus vite à cette nouvelle contrainte.

Les détails de ce plan devront être précisés, mais les principaux axes sont connus :

  • élaboration avec les professionnels d’un itinéraire technique de culture pour 2023 ;
  • mise en place immédiate des solutions disponibles initialement prévues pour 2024 ;
  • vigilance quant à l’application de la décision de la CJUE par l’ensemble des États-membres pour s’assurer que les agriculteurs français ne sont pas désavantagés ;
  • action auprès de la Commission européenne pour s’assurer que les produits importés depuis des pays tiers à l’UE sont soumis aux mêmes exigences ;
  • mise en place d’aides financières pour les professionnels du secteur.

Source :

  • Arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne du 19 janvier 2023, affaire C-162/21
  • Actualité du ministère de l’Agriculture et de la Souveraineté alimentaire du 23 janvier 2023 : « Décision de la Cour de justice de l’Union européenne relatif à l’utilisation des néonicotinoïdes pour les semences – L’État accélère le déploiement d’alternatives et accompagnera la filière betterave-sucre »
  • Actualité du Gouvernement du 24 janvier 2023 : « Fin des néonicotinoïdes : l’État accompagne la filière betterave-sucre »

Betteraves et néonicotinoïdes : une rupture difficile… © Copyright WebLex – 2023

Constructeurs de maisons individuelles : adaptez vos contrats !

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CCMI : anticiper les difficultés d’approvisionnement et la hausse des coûts

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est très encadré afin de protéger le particulier. Ainsi, on compte parmi les garanties que les constructeurs doivent obligatoirement présenter celle relative à la livraison.

Cette protection prévue par la loi est très importante car elle garantit la livraison de la maison au particulier à la date et au prix prévus dans le contrat, sous peine de pénalités financières. Dans les faits, le constructeur doit justifier avoir souscrit une garantie auprès d’un établissement de crédit, d’une société de financement ou d’une entreprise d’assurance agréée. Autrement dit, les constructeurs se doivent d’être ponctuels dans leur livraison et justes dans leurs devis.

C’est sur ce double aspect que le député s’interroge : entre l’inflation en général et la flambée des prix de l’énergie et des matériaux en particulier, sans compter les problèmes d’approvisionnement, voire de pénuries, il peut devenir extrêmement difficile de livrer les maisons vendues en temps et en heure et d’établir des prix « justes ». Les projets de construction s’étalant sur plusieurs mois, voire quelques années, la visibilité sur les prix est un enjeu crucial, mais aussi un casse-tête.

Le député a donc proposé de mettre en place une suspension temporaire des pénalités similaire au système instauré pendant la crise de la Covid-19, qui prévoit pour les sanctions en cas d’absence d’exécution d’un engagement, notamment les pénalités, de :

  • suspendre l’application des délais pendant la période du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 ;
  • suspendre les astreintes ayant débuté avant le 12 mars 2020.

Réponse du Gouvernement : non, et pour 2 raisons.

D’abord, parce que la période actuelle n’a pas la même gravité que celle du printemps 2020. Ensuite, parce que des solutions à ces problèmes existent déjà.

Concernant le prix des matériaux, les parties peuvent prévoir :

  • dans les CCMI sans fourniture de plans, une clause de révision du prix qui permet, en fonction des circonstances prévues dans le contrat, de revoir le prix de la maison ;
  • dans les CCMI avec fourniture de plans, une clause d’indexation des prix sur l’index du bâtiment (BT 01) qui permet ainsi de faire suivre le prix de la prestation à la réalité des prix des matériaux, sous réserve de faire jouer cette clause dans les délais impartis.

Concernant l’approvisionnement des matériaux, le contrat peut prévoir :

  • une livraison de la maison à une date donnée, sous réserve de la disponibilité des matériaux ;
  • la possibilité pour le constructeur de substituer un matériau par son équivalent afin de livrer la maison dans les temps.

Les constructeurs de maisons individuelles sont donc invités à se servir des outils contractuels déjà existants pour faire face à cette période délicate.


Les matériaux : un problème central pour le BTP

Conscient du problème des prix et de l’approvisionnement en matériaux, le Gouvernement a mis en place avec l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) un outil d’analyse des coûts de production des matériaux de construction.

Cet outil a pour objectif de donner une plus grande visibilité sur l’évolution de ces coûts aux professionnels du BTP afin qu’ils puissent établir leurs devis dans les meilleures conditions possibles.

Concrètement, ce dispositif se décomposera en plusieurs indices relatifs aux coûts de production des matériaux dits « prioritaires ». Ces indicateurs devraient être disponibles au plus tard en avril 2023.

  • Réponse ministérielle Bazin du 17 janvier 2023, Assemblée nationale, no 35 : « Constructeurs de maisons individuelles »
  • Communiqué de presse no 543 du ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique du 26 janvier 2022 : « Mise en place d’un dispositif d’analyse des coûts de production des matériaux de construction pour accompagner la filière BTP face à l’augmentation des prix »

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Bannières cookies : une recette à améliorer ?

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Bannières cookies : de l’importance de la clarté

À la suite de nombreuses plaintes d’une association de protection de la vie privée portant sur l’apparence et les caractéristiques des bannières cookies, un groupe de travail rassemblant toutes les autorités de protection des données européennes volontaires a été mis en place afin d’étudier la question.

Pour mémoire, une bannière cookies est un bandeau d’information et de récolte du consentement préalable qui apparait lors de la visite d’un site Web concernant le dépôt et/ou la lecture de cookies ou autres traceurs.

Au cas présent, l’association indiquait que le design et les caractéristiques de certaines bannières cookies pouvaient induire l’utilisateur en erreur, notamment sur les couleurs/les contrastes des boutons permettant d’accepter ou de refuser les cookies.

Les autorités européennes, dont la CNIL, ont conclu que l’information délivrée devait en tout état de cause « permettre aux internautes de comprendre ce à quoi ils/elles consentent et comment exprimer leur choix », tout en s’accordant à considérer qu’elles ne pouvaient « imposer à tous les sites web un standard en termes de couleur ou de contraste ».

En conclusion, seul un examen au cas par cas de la bannière permettra de déterminer si le design est manifestement trompeur pour l’internaute.

Les analyses et conclusions du groupe de travail peuvent être consultées dans le rapport dédié, publié sur le site du Comité européen de la protection des données (en anglais).

Source : Publication de la CNIL du 18 janvier 2023 : « Le CEPD adopte le rapport final de la “task force” dédiée aux bannières cookies (“cookie banner”) »

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